首先有个大前提你需要知道：你作为外国人(非税务居民)，在加拿大产生的收入要向加拿大申报。（“归属地”原则：你来我的地盘做生意，这部分的收益向我交税。世界上绝大部分国家都适用）
加拿大税务局(CRA)为了防止非税务居民在加拿大赚取了收入，直接卷款走人，税法专门给非居民规定了”预扣税”这个机制：源自加拿大的利息、分红、租金，养老金、年金等，这类收入由付款饭直接从源头预扣。因此，银行、租客这些 Canadian payor 必须在发放收入时直接扣除（通常按25%）并上缴给CRA，剩余的才发给非居民。这个预扣的税就是withholding tax。
以John为例，John作为外国人，在加拿大有投资房产且出租:
- 租客每月支付房租$3,000，1月1日John收到 $3,000，他必须在2月15日之前给CRA交25% （$750）；2月份又收到$3,000， 则在3月15日之前交25% ($750)…
- 假如说5月租客没有按时交租，John没有收到5月房租，John需要必须在6月15日之前通知CRA，5月的预扣税交不上了，因为没有收到租金;
- 到了6月，John收到两个月租金 $6,000, 他在7月15日之前给CRA交$6,000×25% = $1,500;
- 不交或交晚了会被CRA秋后算账收利息；
- 如John不主动缴纳，则这个“预扣”责任会落在租客身上，CRA有权跟租客追缴。
- 交了预留税，John可以选择报税，也可以不报。
这个25%是CRA预扣的税率，不是最终的实际税率。最终实际该交的税按照你的净收入来算（毛收入减去你的各项支出），多退少补。
那么John作为外国人，在加拿大的出租收入申报有三种方式：
第一种：按总房租（gross rent) 的 25% 交预留税, 次年不报税
这个方法最简单，只要接受25%的预留税就是 final tax, 不用另行申报税表。全年John租金收入为：$3000 * 12 = $3600; 每个月预扣税交给税务局25%: $750 * 12 = $9,000
如果认可$9,000就是最终税款，那就不需要再报税表了。CRA高兴，John也省事儿。
这个方法简单粗暴，直接按 gross rent 交 25% 的税，不计任何出租的费用。
优点：省事儿；缺点：交税多。
第二种：还是按照总房租 (gross rent)的 25% 交预留税, 次年报税
接上文，John全年一共交了$9,000的预留税。但第二年初，John找会计师报税。非居民的税表和普通税务居民的 T1 不一样，非居民报房租有专门税表，通常叫 section 216 return。
报税时可计入出租的各种费用，按”净房租“计算最终税款。
全年租金 $3,000×12 = $36,000, 减去房屋保险、管理费、贷款的利息、地税、维修、水电气、会计师费之后，净房租只剩$12,000，税 = $12,000* 22.2%= $2,664。
由于John已预交了$9000给税局，报税后John将拿到 $9,000-2,664 = $6,336 的退税支票。
相比之下这个方法好多了，建议使用。
第三种：按照净房租 (net rent) 交25%预留税，必须报税
非居民指定一位加国本地居民作代理人(Canadian agent)，在每年的1月1日之前、或收到第一笔房租之前，向CRA提交NR6。经批准后、再按照“净房租”的25%交预留税。
John指定了侄子为代理人，俩人签了NR6，估算每月净房租能有$800;
CRA批了NR6， 侄子负责按 $800*25% = $200 每月交给CRA;
侄子必须在第二年的3月31日之前提交NR4；John则必须在6月30日之前报税。
净房租为$12,000（比做NR6时估算得多），最终税款为$12,000*22.2%= $2,664。侄子代缴了预留税 = 200*12= $2,400，还需补交 $264， 总计 2400+264 = $2,664.
这个方法，最终交税和第二种方法是一样多的，交税金额不变，唯一的区别在于平时的现金流会好一点儿。但此法麻烦，得找一个靠谱的本地代理人，代理人有连带的税务责任，负责交税。
相比之下，这个方式麻烦，最终交税一样，但是你需要麻烦你的代理人，万一代理人没有给你及时赶deadline, 也是麻烦。
Again，这个25%是CRA预扣的税率，不是最终的实际税率。最终实际该交的税按照你的净收入来算（毛收入减去你的各项支出），多退少补。非居民的最终交税由2部分构成：联邦税+附加税；
根据收入高低，联邦税对应5个税阶：15%、20.5%、26%、29% 和33%；
“附加税” （surtax）则是一刀切的，直接在上面的联邦税上乘以 48% 就行了；
最终交多少税，取决于收入有多少，处在哪个税阶。
比如，净房租收入低于$48,535 的，联邦税率对应 15%，加上48% 附加税，合计 15%*1.48% = 22.2%，因此上面的例子里，计算John最终税款时直接用了22.2%的税率。
非居民报税流程
- 非居民报税税号 ITN，要提前申请；
- 没有代理人的，非居民直接跟CRA开通缴预留税的账号，将它开在房主个人名下；
- 有加拿大本地代理人的，由代理人申请交预留税的账号，开在代理人名下；
- 年度结束后，没有代理人的，非居民本人直接向CRA申请 NR4 Pro Forma，准备报税；有代理人的，代理人必须在第二年3月31日之前给CRA提交NR4；
- 没有代理人的，报税截止为2年。比如报2021年的房租税，截止日是2023年12月31日；有代理人的，报税截止日为次年6月30日。也就是说，2021的税表必须在2022年6月30日前交；
- 注意，无论有没有代理人，税表计算下来有欠税的，欠税必须在第二年的4月30日之前交上。交税的日期和税表截至的日期不在同一天。算下来有退税的，老老实实等着退税就可以了。
嘱咐
非居民税表目前只能邮寄，审批慢，六到八个月才收到CRA的批复是正常的，有时候等上一年多也不稀奇。
要沉得住气，等退税的尤其不要焦虑。打一次电话的待机时间 1-2个小时是常有的，接电话的工作人员也只是接电话，看不到税表，只能在系统里查查状态，十有八九会说”正在审理中…”
CRA做事自有它的一套流程，只要确认税表寄到了，就踏实等着。
