稳定现金流 -介绍一支稳健投资者可放心长期持有的房地产基金中的明星:Centurion REIT

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2024-04-05 最新更新:

介绍一支相对独立于股票市场、可放心长期持有的、提供稳定现金流和长期资本增值的明星房地产信托基金Centurion REIT我自己以及我们的很多长期投资人持有超过10年。这是一只加拿大私募市场的房地产投资信托基金Real Estate Investment Trust (REIT) ,在加拿大各省人口净流入城市持有多单元公寓住宅项目出租,盈利模式为固定收益(租金收入)+物业项目本身的增值。
先看下它2009年成立至今10+年的收益情况:

如果你是期望资产保值、储值、增值的稳健投资者,不喜欢大幅波动,那这支基金非常适合你假如在2009年你投了10万加币,每月分红自动滚动再投资,那么到2024年3月底是56.9万加币。

总结一下这只基金的闪光点:

  1. 稳健 + 收益优秀成立10+年至今,平均年回报为12.67%,过去5年平均回报为12.31%过去10年平均回报为13.08%一直很稳定且从未有过负增长(没亏过钱)
  2. 波动性小,和股票市场相关性不大;
  3. 项目本身为自持有可负担大楼公寓出租,空置率低,租金收入很稳定,这也使得该基金的现金流很稳定 – 即便在2020年新冠疫情的影响下也保持着超低空置率;
  4. 基金的创始人Greg Romundt 从事公寓业务连续18年获得正回报,业内口碑很好。
  5. 稳定分红/现金流收入:你可以选择现金分红到你银行账户,或者分红滚动复利投资。它每个月初派分红,很稳定,准时到账
  6. 投资收益来自两个部分:物业的出租收入(提供每月稳定现金流)+ 物业本身(房地产)的长期增值。更妙的是投资收益为capital gain资本增值,只有一半需要放到收入中报税,税务最优。
  7. TFSA,RRSP注册账户可投;
  8. 是为数不多的加拿大非税务居民 / 海外投资人可投的稳健基金

2010年开始10万块和美股大盘放到一起走势:

回归投资逻辑,先说明一下我自己在选择和评估投资标的时候做尽职调查和风险评估的Check List:

  1. 道德风险:根基是不是正路子野不野。“幕后老板”压根找不着的也无从被监管,有跑路的嫌疑,是为道德风险。Founder团队是夫妻挡、兄弟档、亲友挡,原则和纪律容易被“情分”逾越的,规避;
  2. 结构风险:产品的结构设置是不是有真正的asset打底 – 在第三方的评估公司做年度审计的时候,毕竟只看到下一层。像很多结构复杂的投行衍生产品,打包又打包,好比悬在空中无从确定脚下虚实,规避;
  3. 管理风险:管理团队,这个无需多说,靠谱的团队很很很重要。尤其Founder的Track record和名声,这个和第一条道德风险密不可分;
  4. 市场风险:和股票市场的相关性如何?市场风险永远存在,讲真,没办法完全规避。所以这个要结合对应的市场和行业来找平衡点。

以上的4大风险,致命性按照1234排序,尤其123,出现任何一个就是deal breaker,该项目“承诺”回报再好也不考虑。123都通过了再看4投资大环境。

那么为什么选择房地产信托基金?尤其是私募市场的房地产信托基金呢?

长期来看,房地产是很好的资产类别,扛通胀长期保值增值不说,如果操作得当,每月出租带来正现金流,很是有我们追求的“会下金蛋的鹅”的属性。

但是持有房地产的局限性也很大:

  • 首先是流动性太差
  • 卖出时候增值部分一次性的算在当年的收入里面,税率上没有办法优化
  • 一买一卖交易的成本
  • 如果出租,租客管理。。。这个经历过麻烦租客应该都太有体会了 

更不要不说如果是在最近几年买房出租的,能做到每个月正现金流也是不太容易了。尤其在温哥华/多伦多这些热门地区。

根据以上的优缺点,那有没有这样的基金管理人:我们散户/股东把钱给TA,集合能买到更大的物业大楼,他们同时也负责管理?

这就是Real Estate Investment Trust (REIT)房地产投资信托基金了。这里我们舍弃不选择上市交易市场Public Market的REIT则是从市场风险的考虑:私募市场上自己持有的公寓大楼出租,和股票市场的相关性小很多,因而波动性相对股票市场小很多。

Centurion REIT就是满足我们以上所有条件的这样一支明星地产信托基金。稳健不说,过去10多年平均年化收益达到13%+

限制:

  1. 只有Eligible investor可以投(净资产要过40万);
  2. 赎回需要20个工作日的回款期。如果在认购18个月内赎回,有3.5%的service charge; 1.5-3年赎回,3% service charge; 3年后赎回无费用;
  3. 额度不总有。因为它经常的处在不开放投资的情况,所以每次有额度可入的时候得拼手快。

如果你是期望资产保值、储值、增值的稳健投资者,不喜欢大幅波动,那这支基金非常适合你。海外投资人也是可以投的。
Centurion REIT的网站:www.centurion.ca

Winnie

MBA, CFP (Certified Financial Planner), bachelor degree in Economic Information Management from Renmin University of China, and a dual master's degree in Computer/Project Management and MBA from the United States. She has over 20 years of consulting experience in management and finance across China, the US, and Canada. Since 2012, she has channeled her expertise into financial planning as a co-founder and partner at Yunix Financial Group, specializing in tax optimization and asset allocation for high-income professionals/business owners and high-net-worth immigrant families.